viernes, 19 de abril de 2019

"La nueva ley 5/2019 de 15 de marzo de crédito inmobiliario o cómo pegarse un tiro en el pie"

  • Escrito por Manuel J. González González, Director de Asesoría Jurídica de GARÁNTIA SGR
Las posibles consecuencias de la nueva Ley Hipotecaria en la financiación empresarial Las posibles consecuencias de la nueva Ley Hipotecaria en la financiación empresarial

Después de un tortuoso trámite parlamentario, iniciado en 2017 y concluido el 21 de febrero, hace diez días se publicaba en el BOE la esperada Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, injusta y presuntuosamente bautizada como "la nueva Ley Hipotecaria" aunque apenas afecta parcialmente a 5 preceptos de los 329 que integran nuestra vigente Ley Hipotecaria y que pretende llegar a ser (tal vez un poco tarde) mucho más que una simple trasposición de la Directiva 2014/17 de 4 de mayo sobre contratos de crédito con consumidores para inmuebles de uso residencial, justo tres años después de que en marzo de 2016 se agotara el plazo máximo dado por las autoridades comunitarias para dicha necesaria adaptación normativa.

Tras una lectura sosegada de su texto final, experimentamos un sinfín de contradictorias sensaciones: tranquilidad, tras comprobar que desaparece del mismo la propuesta de Disposición Adicional 13ª destinada al "crédito hipotecario verde"; orgullo, porque al fin se derogue el art. 6 de la Ley 1/2013 con su absurda e inútil expresión manuscrita de que el hipotecante ha sido advertido de los riesgos que asumía al hipotecar y que ruborizaba a la noble función notarial; sorpresa, al constatar los constantes "brindis al sol" que suponen las imposibles prohibiciones a repercutir los costes que sin duda conllevará su compleja implantación (que integra un conjunto inabarcable de derechos e informaciones pre y postcontractuales, actas notariales, sistemas de información y valoración de riesgos, conservación de la documentación, etc.); o perplejidad, ante la demagogia legislativa que supone, por ejemplo,la atribución al Ministerio de Economía y Empresa (Disposición Adicional 3ª) de la promoción de medidas eficaces de "educación financiera" de los consumidores (y la erradicación del hambre en el mundo, por qué no...).

Todo eso, querido lector, nos ha llevado, "con el debido respeto y en estrictos términos de defensa", aún a sabiendas de que tratamos sobre un tema políticamente incorrecto a niveles de opinión pública, a trasladar algunas sencillas reflexiones de urgencia en torno al efecto, sin duda no pretendido, que provocará la próxima entrada en vigor (el 16 de junio de 2019) de esta norma y que resumo gráficamente en la imagen del experto cazador que se pega un tiro en el pie.

La razón de esta afirmación se justifica en que con el loable afán de proteger a la persona física (consumidor y empresario autónomo) titular de un inmueble de uso residencial (eufemismo innecesario para referirse a la vivienda) de la "voracidad usurera" de las entidades financieras, se puede llegar a sacar totalmente del mercado de la financiación la garantía básica que ha permitido en los últimos cincuenta años en España la mayor capacidad de ahorro y estabilidad en las familias y en no pocas empresas: la vivienda.

La experiencia de la última crisis bancaria nos ha comprometido decididamente en la consolidación de entidades financieras modernas, solventes, con una buena estructura de transparencia y gobernanza y sostenibles económicamente con los recursos que generen a través de su actividad ordinaria, lo que resulta difícilmente compatible con los esfuerzos y sacrificios ilimitados que reclama continuamente el legislador al financiador en su operativa habitual de crédito.

El autor advierte de los efectos negativos que puede tener la nueva 'Ley Hipotecaria' en el uso de la vivienda como vehículo de financiación

La diversa y fragmentaria normativa que se ha promulgado en los últimos años a golpe de efecto mediático y pendulazo, ha conseguido que en la actualidad el prestamista tenga que asumir al menos, los siguientes riesgos adicionales al buen fin de la operación cuando decide tomar como garantía la hipoteca sobre una vivienda:

a) El valor mínimo de adjudicación quedará establecido en el 70% de su tipo de salida a subasta, que no podrá ser inferior al 75% de su valor de tasación. Así, por un lado, la garantía de una buena vivienda, bien valorada, no sirve ya para la pequeña financiación, salvo que pretendamos asumir que en resarcimiento de su derecho de crédito la entidad acreedora tenga que abonar dinero al deudor, lo que es un contrasentido porque lo que quiere es sencillamente, cobrar lo que se le debe y no invertir en vivienda ajena. Y por otro lado, sin aplicar ningún factor de corrección, lo cierto y verdad es que las hipotecas serán más inejecutables cuanto más cercano al vencimiento final sea el incumplimiento.

b) Con independencia del importe pactado en escritura e inscrito registralmente como responsabilidad hipotecaria máxima para costas y gastos, el acreedor sólo podrá repercutir por este concepto el 5% del principal reclamado.

c) Después del tortuoso procedimiento de ejecución, en su caso, será imposible tomar posesión de la vivienda adjudicada si ésta se constituye, aunque sea de forma sobrevenida, en vivienda habitual del deudor y aunque no lo fuera al concertarse el préstamo, si concurren situaciones amplias de exclusión, relativamente fáciles de acreditar formalmente.

Pues bien, con la nueva ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se añaden a éstas ya de por sí muy gravosas exigencias, otras nuevas y consistentes principalmente en:

a) Imposibilitar el vencimiento anticipado de una operación impagada (art. 24) salvo que el prestatario, tras un requerimiento de pago por plazo de un mes, adeude 12 cuotas mensuales (hasta ahora eran 3 cuotas impagadas) o el 3% del capital concedido (si la mora se produce en la primera mitad de la duración del préstamo) o 15 cuotas mensuales o el 7% del capital (si la mora se produce en la segunda mitad de la duración del préstamo).

Muchas dudas se nos suscitan: ¿va a ser "comprensivo" el Banco de España con esta nueva morosidad impuesta por Ley y que las entidades financieras deben asumir sin poder gestionar desde los 3 meses del vencimiento impagado más antiguo hasta al menos los 12/15 meses, más la duración del procedimiento de ejecución? ¿Qué ocurre con las carencias? ¿Seguirán existiendo cuando los impagos en ese período son inejecutables? Más aún, ¿y las novaciones? ¿Se seguirá acudiendo a este mecanismo para facilitar las estrecheces puntuales de pago del deudor cuando a través de ellas se puede abocar a la inejecución?

b) Por otro lado, el art. 25 topa los intereses de demora que se podrán repercutir al prestatario (hasta ahora establecidos en el triple del interés legal del dinero) en el interés remuneratorio más 3 puntos, sin permitir su capitalizacióny sin admitirse pacto en contrario.

Nuevas dudas se plantean: ¿Hablamos del interés remuneratorio inicial del momento de la formalización o de aquél que se aplique en el momento del cierre y liquidación del saldo deudor? Y en este caso, si el diferencial es menor a 1 punto, ¿estamos hablando de un interés moratorio y penalizador del impago que se halla por debajo del interés legal del dinero -4 puntos-?

Y todo esto sin aludir a la absurda y engorrosa necesidad (Disposición Adicional 4ª) de conservar la documentación 6 años después de la cancelación y requerir entonces fehacientemente al deudor para que pueda disponer de ella; o a poner en manos del deudor desde el momento de la formalización el contenido de la calificación registral de su escritura (Disposición Adicional 8ª) vista la casi ilimitada capacidad de calificación de cláusulas que le asigna la Ley aunque no afecten al derecho real inscribible, lo que en caso de que "se le vaya la mano protectora" al Registrador con el viento a favor de la opinión pública y mediática, puede suponer casi una invitación al impago.

Quizás alguien pueda aclararme en este momento qué profesional del análisis del riesgo en su sano juicio, con tan limitados márgenes y en un escenario muy ajustado de tipos de interés, admitirá como garantía suficiente de una operación financiera la vivienda (inmueble de uso residencial) de una persona física en los próximos años, sin repercutir una prima de riesgo que junto a otros costes indirectos acaben por hacer inviables u proyecto de financiación.

Es cierto que se puede y se debe avanzar mucho, sin duda, en la línea de corregir desequilibrios injustos y prácticas abusivas (aunque nunca a costa de la seguridad jurídica que precisan y demandan cada vez más todos los operadores económicos) y se puede avanzar también con paso firme en la línea de modernizar nuestra legislación hipotecaria, pero cuidado con "pasarse de frenada" porque con ello apenas podemos lograr empujar al pequeño ahorrador (que lo que tiene en España, nos guste o no, es su vivienda, porque España es un país de propietarios) fuera del mercado financiero con el que además, en múltiples ocasiones, se comienza la financiación de incipientes proyectos empresariales que sólo así pueden llegar a consolidarse.

Dicho de otro modo: dejar tan acorazadas y superprotegidas como vacías de valor las paredes de las viviendas de las personas físicas es, sin duda, muy moderno, pero al menos a medio plazo, tan duro como pegarse un tiro en el pie. Seamos serios (y sinceros): de qué le va a servir la protección al cliente bancario si no le sirve la garantía de la que dispone para acceder a la financiación. Lo dicho: tan malo e inútil como usar el arma que le protege para pegarse un tiro en el pie.